ДИВЉА ГРАДЊА

ДИВЉА ГРАДЊА, бесправна, нелегална градња, изградња грађевинских објеката без дозволе или одобрења. Годинама је један од главних проблема у области грађевинарства, пре свега у Београду. Евидентирана је 1970-их година у већим градовима бивше Југославије, тада као спорадична, да би се број бесправних објеката у Републици до пописа на основу закона из 2015. попео на преко 2.050.000, а данас неке процене говоре и о 5.000.000. Проблем д. г. ескалирао је током 1990-их, узрокован великим приливом становништва с ратом захваћених подручја, недостатком контроле над д. г. и непостојањем планске документације која би омогућила легалну градњу. Тако су настала читава нелегална насеља, као Калуђерица с око 22.000 становника, Алтина у Земуну и др. Различити су узроци д. г. То су, пре свега, друштвени, тј. социјални проблеми услед економских миграција из села у град, као и миграција узрокованих ратовима и политичким кризама. То се посебно односи на Београд, који није могао да прими и интегрише придошло становништво, којем је стан био основна потреба и нужда, а што је довело до стамбене кризе. Политичка и социјална проблематика повезала се с економском у условима неконтролисаног прилива избеглица, када држава није имала довољно средстава за стамбену изградњу, што је довело до ситуације да понуда станова не може да задовољи тражњу. Дуго није постојало тржиште станова због монопола државног сектора у стамбеној изградњи, због друштвеног, тј. државног власничког режима на грађевинском земљишту, где је држава имала искључиву, касније доминантну ингеренцију у сваком облику изградње. Општа економска криза, неповољни стамбени кредити, политичке промене везане за распад Југославије и ратови на територији бивше Југославије, економске санкције уведене Србији од стране Европске уније и Савета безбедности, опште транзиционе промене, пре свега у својинско-правним односима, све је то утицало на општу куповну моћ и осиромашење средње класе, грађана, који су били принуђени да своје стамбене проблеме решавају градњом или куповином јефтинијих нелегалних станова.

Раслојавање друштва уз формирање новокомпонованих богаташа који користе транзицију и приватизацију за богаћање и узурпирање непокретности у државној својини ствара нову категорију бесправних градитеља, довољно моћних да крше законе и граде супротно урбанистичким плановима. Они су подигли велик број бесправних објеката, као Михајловац (зграда изнад шина) или код Хиподрома објекат изграђен делом на улици, у зонама ван предвиђених за грађење, тј. заштићеним (приобаље Саве), на клизиштима (само у Београду око 2.000 објеката), ван планова, при чему су на коруптивне начине неки од њих легализовани (зграда „Пинк" телевизије). Очигледни су и урбанистичко-технички узроци д. г., пре свега застарео и нефлексибилан систем урбаног планирања с компликованом и спором процедуром доношења нових и изменом постојећих планова, као и недостатак планских докумената или њихова неприлагођеност транзицији и преласку на тржишну економију, тј. на тржиште некретнина. Мисли се и на својинско-правне промене кроз разне видове приватизације станова и непокретности, тј. њихов прелазак у приватну својину физичких и правних лица. Због општег осиромашења и недостатка новчаних средстава, за нека подручја нису ни донети урбанистички планови или су у дуготрајном поступку доношења или преиспитивања усклађености с Генералним планом, планом вишег ранга. Услед сиромаштва друштвене заједнице јављају се и препреке у реализацији важећих планова, па се земљиште, нарочито ако је јавне намене (за изградњу улица, саобраћајница, школа...), не приводи намени чак и више деценија, што наводи појединце да граде и дограђују без обзира на плански документ.

У новије време појављује се инвеститорски урбанизам, који подразумева да се планови доносе и усклађују према жељама инвеститора уз поништавање урбанистичких параметара, стандарда и норми. Често се из економских побуда и зарад већег профита пробијају урбанистички параметри у току градње, уз даљу неажурност и немоћ инспекцијских органа да на време зауставе д. г. и казне бесправне градитеље. Уз спору и компликовану процедуру израде планова, ту је и спора и компликована процедура издавања локацијских услова и грађевинских дозвола у редовном поступку, због чега појединци, чекајући у недоглед ова документа, прибегавају д. г. Свему доприноси општи пад кредибилитета државе, који води у корумпираност. Као бесправни градитељ појављују се и држава, државни органи и јавна предузећа (нпр. путеви). Држава допушта и толерише узурпацију јавних површина, јавног зеленила, приобаља, добара под заштитом. Мост на Ади је отворен за саобраћај 2012, иако није могао да добије употребну дозволу до краја 2019. Пресељена је Главна железничка станица у Прокоп, а није прибављена ни грађевинска, а ни употребна дозвола за изведене радове. Угоститељски објекат од 1.000 м^2^, бесправно подигнут у заштићеној зони Националног парка на Панчићевом врху на Копаонику, и поред притисака јавности није срушен -- инвеститора штите политички моћници.

Последице д. г. су, пре свега, урбанистичке јер нелегални објекти и насеља кваре изглед граду, који се развија хаотично. Комунална опремљеност је неадекватна, у њу се не улаже, па она не може да подржи толику д. г. Велика је несигурност на тржишту некретнина, где се нелегални станови и непокретности продају по неколико пута, а купац и не зна шта је купио. Закони до сада нису решили проблем д. г., чак се он временом повећавао. Први закон о легализацији донет је 1997, а потом као део Закона о планирању и изградњи из 2003, у којем је нелегална градња први пут дефинисана као кривично дело. Следили су закони 2006, 2009, 2011, затим Закон о легализацији бесправних објеката 2013. На крају је донет Закон о озакоњењу објеката 2015, допуњен 2018. Очигледно је да су мотиви за д. г. јачи од мотива да се гради према грађевинској дозволи. Закон о озакоњењу објеката доноси следеће новине. Републички геодетски завод први пут је успоставио евиденцију о објектима изграђеним без или супротно грађевинској дозволи, односно одобрењу за градњу. Циљ је упис забележбе забране отуђења за наведене објекте у катастру непокретности (измена 2018). Тиме се увела јасна забрана отуђења објеката који су у поступку озакоњења, тако да јавни бележници више не потврђују, не солемнизују уговоре о промету нелегалних објеката. У истом циљу донета је и одредба према којој се решење о рушењу објеката донето од стране грађевинског инспектора не извршава до коначности решења којим се одбија захтев за озакоњење, док је пре на уклањање објекта морало дуже да се чека, до правноснажности решења о рушењу, дакле до окончања поступка по тужби пред управним судом. Такође је одређено да ће се рушити објекти изграђени без дозволе после 27. XI 2015, односно који нису видљиви на сателитском снимку за 2015. Ако се у року од пет година од ступања на снагу ових измена Закона бесправни објекат не легализује, надлежни орган ће донети решење којим се захтев одбија, након чега ће следити рушење. Овај рок истиче 6. XI 2023, када ће се сви нелегални објекти који нису озакоњени уклонити.

И нова или ма која законска решења остаће мртво слово на папиру, ако државни органи и институције не буду у стању да их примењују. Кад држава не примењује законе или их примењује селективно, ни појединци их неће поштовати. То је један од кључних разлога зашто је д. г. и даље у порасту.

ИЗВОРИ: Закон о озакоњењу објеката, СГ, 2015, 96; 2018, 83; База незаконито изграђених објеката, https://mgsi.gov.rs/cir/dokumenti/baza-nezakonito-izgradjenih-objekata (6. VI 2020).

ЛИТЕРАТУРА: С. Вујовић, Проблем нехигијенских насеља у Београду, Бг 1984; Д. Хибер, Својина у транзицији, Бг 1998; Група аутора, Легализација објеката, Бг 1999; М. Јанић, Управљање грађевинским земљиштем у тржишним условима, Бг 2002; Д. Пајовић, Планирање, инвестиције и реализација у транзицији ка европском законодавству, ВБ 2006.

Маја Зечевић

*Текст је објављен у 2. књизи III тома Српске енциклопедије (2021)